Nesta semana, em que se celebra a Semana do Meio Ambiente, estamos analisando o Projeto de Lei Complementar 11/2018, de autoria da Prefeitura de Joinville. A matéria trata sobre a polêmica COTA 40. E qual é a intenção do Poder Executivo? O objetivo é permitir a construção em áreas rebaixadas da COTA 40, que são áreas dentro da cidade que estão acima de 40 metros do nível do mar e que possuem inúmeras restrições para justamente preservar o meio ambiente, como é o caso do Mirante e do Morro do Finder.

Do modo que foi proposto, eu sou CONTRA a esse projeto porque:

✅ A COTA 40 e a preservação dos morros são patrimônios de Joinville. É o nosso pulmão verde! Do modo que está, o Projeto da Prefeitura abre brecha para a ocupação de morros de maneira prejudicial ao meio ambiente, como já ocorreu em outras cidades que a ocupação de morros sofre com constantes deslizamentos de terra em épocas de chuva. Não podemos permitir que isso ocorra em Joinville.

✔A COTA 40 é um assunto de extrema importância, mas mesmo assim, não está recebendo a merecida discussão. Os debates estão concentrados nas comissões da Câmara e no Conselho da Cidade e defendo que esse tema tenha ampla divulgação para que a população possa conhecer melhor o assunto e opinar.

✅ A COTA 40 está sim ameaçada por este Projeto porque, sob o pretexto de se autorizar, de forma indiscriminada, a terraplanagem e/ou mineração, com a retirada de barro dos morros, a devastação de áreas, etc, o que ocorrerá é o loteamento desses imóveis.

✔A COTA 40 deveria ser incluída na revisão do Plano Diretor de Joinville. Da maneira como está, considero o projeto inconstitucional. Além de gerar uma insegurança jurídica para os joinvilenses, futuramente pode ser facilmente contestada na Justiça, conforme argumentos melhor detalhados no Parecer da OAB logo abaixo.

Além disso, a própria Consultoria Jurídica da #CVJ emitiu parecer CONTRÁRIO ao PLC 11/2018, por entender que a mudança sugerida deverá ser realizada através da revisão do Plano Diretor e não por uma lei complementar, já que se trata sobre uma Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). Uma vez que o projeto altera o padrão de uso do solo, poderá resultar numa consequente valorização imobiliária dessas áreas e por isso a necessidade de uma compensação financeira.

Diante da importância deste tema e erros identificados no projeto, a OAB/Joinville também se manifestou de maneira contrária. O parecer acompanha a opinião dos técnicos da Câmara e ainda alerta sobre a necessidade de melhorias na redação do documento, para garantir assim, que a COTA 40 permaneça preservada.

Abaixo, os principais trechos do parecer da OAB/Joinville:

????PARECER OAB
“Projeto de Lei Complementar 11/2018, de autoria da Prefeitura, que acrescenta dos § 2º, 3º, 4º e 5º ao art. 7º da LOT.

(…) o parágrafo terceiro proposto , que possui o ponto mais controverso, propõe que quando, houverem sido executadas obras de terraplanagem ou mineração em locais que eram situadas acima da cota 40, aprovadas e licenciadas pelo órgão competente, cujo resultado tenha sido o rebaixamento da cota para menos que esse limite (tudo referindo-se ao passado), então estes imóveis poderão ser tratados não mais como de cota 40, ou seja, perderiam as restrições sobre tais espaços, permitindo o uso do zoneamento adjacente menos restritivo.
O mesmo parágrafo ainda estabelece qual o uso que o imóvel poderá receber, citando expressamente “para fins e parcelamento ou ocupação”.
Ressalta-se que conforme o texto legal acima, o que vigora hoje não prevê a possibilidade de uso de imóveis que sofreram intervenção. O que vigora hoje prevê apenas que imóveis inferiores a 3.600 m2 possam ser edificados observadas as restrições revistas nos incisos.

DA AUSÊNCIA DE MARCO TEMPORAL
Primeiramente é importante tratar acerca da questão temporal da norma proposta. Isso porque o parágrafo segundo proposto apenas cita situações antigas, referindo-se apenas a situações já ocorridas.
Já o parágrafo terceiro proposto, não cita em nenhum momento a época das intervenções em cota 40 ou superiores, apenas fazendo menção que “nas quais tenham sido executadas obras de terraplenagem e/ou mineração, (…) quando forem utilizadas para fins e parcelamento ou ocupação, deverão adotar o regime de uso e ocupação do solo estabelecido para o zoneamento adjacente a est área”.
Inexiste conexão entre o parágrafo segundo e o terceiro, de maneira que a proposta permita a aplicação do parágrafo terceiro, independentemente da existência ou não do parágrafo segundo.
Ou seja, o parágrafo terceiro proposto faz uma ponte entre obras já realizadas que tenham resultado o rebaixamento da cota 40, e a possibilidade de sua utilização futura, ao prever a expressão “quando forem”.
Desta forma, apesar do parágrafo segundo proposto falar do passado, o parágrafo terceiro já conecta situações passadas ao futuro uso do imóvel em novo zoneamento.
A Lei Complementar nº 470 faz referência em vários momentos a data de 27 de março de 1996, como marco temporal para que imóveis possam receber tratamento diferenciado.
Essa data advém da publicação da Lei Complementar 27 de 27 de março de 1996, que posteriormente foi revogada pela LC 312/2010, que por sua vez revogada pela LC 470/2017, justamente para que permaneça congelado na linha do tempo, naquela data, as situações de imóveis já atingidos por obras.
Portanto, o que se pretende como o parágrafo terceiro deste projeto de lei, é alterar todo um pensamento legal estabelecido desde 1996, quando a LC 27/1996 colocou um ponto final ao uso de imóveis acima da cota 40, depois de alterados.
Hoje a cota 40 não é apenas uma norma de cunho urbanístico, mas uma restrição que possui íntima ligação com a legislação ambiental, a exemplo de normas como o próprio Código Florestal. Ocorre, porém, que ando o interesse é a mineração, nem mesmo a existência de APP – Área de Preservação Permanente prevista no Código Florestal pode impedir essa atividade.

Por isso mesmo, se o objetivo da Lei Complementar nº 470 é de preservar a cota 40, então o presente projeto de lei deforma totalmente a previsão anterior, e ainda libera de forma clara a atividade de mineração e terraplenagem de imóveis situados acima da cota 40.
Em razão disto, é acertadíssima a conclusão do Parecer Técnico nº 128/2018 da Divisão Jurídica Legislativa, pois conclui que o Projeto de Lei Complementar 11/2018 deve ser tratado como uma “Alteração do Plano Diretor do Município”.
Em outras palavras, o projeto se for aprovado, apenas as cotas 40 que estiverem dentro das unidades de conservação do Município (a exemplo do Morro do Boa Vista, Morro do Finder, etc), é que estarão livres de intervenção futura.

CONCLUSÃO
Assim, depois das observações acima, o presente opina que o Projeto de Lei Complementar 11/2018 deve receber tratamento legislativo de alteração de Plano Diretor de Joinville. Opina também que a redação do parágrafo terceiro e parágrafo quarto necessitam de melhorias em sua redação, sob pena de não oferecerem segurança jurídica, e não surtirem os efeitos pretendidos, incorrendo em desarmonia com a lei em vigor, e em fatal inconstitucionalidade” (Destaque nosso)

A respeito do Projeto de Lei Complementar 11/2018, fui entrevistado hoje (06/06) pela equipe do Jornal do Almoço, da NSC Comunicação. Confira a reportagem completa nesta publicação.

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